Ga naar de inhoud

Bouwvergunning 2018

De aanvraag omgevingsvergunning gaat vanaf 2018 radicaal veranderen

De aanvraag omgevingsvergunning gaat vanaf 2018 radicaal veranderen als de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in werking treedt voor de bouw van grondgebonden woningen (gevolgklasse 1) wordt vanaf 2018 geen inhoudelijke Bouwbesluittoets meer uitgevoerd door de gemeente. De vergunninghouder is dan verplicht zijn bouwplan door een private kwaliteitsborger te laten toetsen aan het Bouwbesluit. Ook na oplevering blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken en tekortkomingen waarvan hij niet kan aantonen dat die hem niet zijn aan te rekenen.

Waar in de huidige situatie de bouwer aansprakelijk is tot aan de oplevering, gaan we straks over naar een nieuwe situatie waarin de bouwer ook na oplevering nog aansprakelijk blijft voor het geleverde resultaat. ln het Burgerlijk Wetboek wordt hiervoor de aansprakelijkheid voor de bouwer aangepast en wordt de bewijslast omgedraaid. ln het huidige stelsel Iigt de bewijslast na oplevering bij de gebouweigenaar. Die moet aantonen dat hij bij oplevering niet had kunnen zien dat iets niet goed was uitgevoerd of anders dan overeengekomen.

ln het nieuwe stelsel moet de bouwer aantonen dat hij het zodanig heeft gemaakt dat het voldoet aan de bouwvoorschriften en dat het overeenkomt met de gemaakte afspraken.

Private kwaIiteitsborging

ln het buitenland is er al langer ervaring met private kwaliteitsborging. ln Frankrijk is het de verzekeraar die een verzekerde garantie afgeeft en toezicht houdt op de kwaliteit. In Duitsland wordt de constructie privaat getoetst en geldt een hoofdelijke aansprakelijkheid voor de constructeur.

ln Engeland en Nieuw-Zeeland mag je kiezen of je je bouwplan door het bevoegd gezag of privaat wilt laten toetsen. ln Nieuw-Zeeland leverde dat in 2001 een schandaaI op (Leaky Building Crisis) waarbij 18.000 privaat-getoetste woningen moesten worden vervangen omdat ze niet voldeden aan de eisen. België kent helemaaI geen bouwtechnische voorschriften en bouwtoezicht. Daar geldt een zeer strenge aansprakelijkheid voor de architect.

ln Nederland is aI sinds 1997 sprake van experimenten met private kwaliteitsborging. ln 2008 heeft de Commissie Fundamentele Verkenning Bouw (commissie Dekker) het voorsteI gepresenteerd om de preventieve Bouwbesluittoets af te schaffen: er moest meer vertrouwen worden gesteld in de markt en de verantwoordelijkheid (lees, aansprakelijkheid) voor het voldoen aan de bouwvoorschriften moest meer bij de bouwpartijen zelf worden gelegd.

De verwachting was dat daardoor de kwaliteit van bouwwerken aanzienlijk zou verbeteren. Binnen de daaruit voortvloeiende stelselherziening die nu wordt ingevoerd is direct ook de extra rechtsbescherming van de particuliere opdrachtgever opgenomen waar vanuit de politiek ook al vanaf 2002 om is gevraagd.

Het doel van het nieuwe stelseI voor kwaliteitsborging is daarom tweeledig: versterking van de positie van de particuliere opdrachtgever en verbetering van de kwaliteit van bouwwerken.

Wat verandert er?

Aansprakelijkheid op dit moment is de aannemer volgens het Burgerlijk Wetboek na oplevering niet meer aansprakelijk voor het opgeleverde bouwwerk, behalve voor verborgen gebreken die redelijkerwijs niet ontdekt konden worden door de opdrachtgever. De oplevering is daarom nu nog een zeer belangrijk overdrachtsmoment voor de opdrachtgever.

ln het nieuwe stelseI blijft de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, ook at hadden die kunnen worden ontdekt. De discussie of iets weI of niet als verborgen gebrek moet worden aangemerkt is daarmee volstrekt niet relevant meer. Het is bovendien aan de aannemer om aan te tonen dat een geconstateerd gebrek of een tekortkoming niet aan hem is toe te rekenen.

De bewijslast is daarmee volledig omgedraaid en Iigt in het nieuwe stelseI bij de aannemer. Alleen in een overeenkomst tussen aannemer en professionele opdrachtgever mogen hier afwijkende afspraken over worden gemaakt en mag bijvoorbeeld de huidige praktijk worden voortgezet.

lnformatieplicht financiële risico’s

Voor particuliere opdrachtgevers wordt de aannemer verplicht om de opdrachtgever ondubbelzinnig te informeren over de financiële risico’s voor de opdrachtgever bij het niet nakomen van zijn bouwverplichtingen en voor het niet oplossen van gebreken en tekortkomingen die pas na oplevering aan het licht komen.

0p dit moment wordt nog steeds 15% van de woningen zonder waarborg- of garantieregeIing uitgevoerd (dit is ca. 90 % van vrijstaande nieuwbouw). Straks kan de particuliere opdrachtgever bewust een keuze maken of hij de manier waarop de aannemer het financiële risico voor hem heeft afgedekt voldoende vindt. Net als onder het huidige regime mag 5% van de aanneemsom in depot gehouden worden bij de notaris tot na de onderhoudstermijn. ln het nieuwe stelseI wordt standaard 5% van de aanneemsom ingehouden en in depot geplaatst bij een notaris, tenzij de aannemer hiervoor een gelijkwaardige zekerheid biedt.

Na ten minste één maand na oplevering en maximaaI na twee maanden na oplevering wijst de aannemer de particuliere opdrachtgever schriftelijk op zijn opschortings-recht (inhouding 5% aanneemsom) en verzoekt hem de laatste 5% vrij te geven zodra eventuele opleverpunten zijn verholpen en de bouw kan worden afgerond.

Hoe werkt het in de praktijk?

Wabo-toets

Bij opdracht informeert de aannemer de particuliere opdrachtgever over de wijze waarop de financiële risico’s voor hem zijn afgedekt en worden een toegelaten kwaliteitsinstrument en kwaliteitsborger gekozen. Deze kwaliteitsborger mag geen andere Iink met het project hebben, dan het toetsen van het project.

De architect of een betrokken adviseur mag dus niet als kwaIiteitsborger optreden. Zodra het ontwerp is gemaakt, wordt de omgevingsvergunningaanvraag voor de activiteit bouwen bij de gemeente ingediend. Daar vindt een Wabo-toets plaats, waaronder een toets op het bestemmingsplan, omgevingsveiligheid en een toets op welstand.

De gemeente toetst het bouwplan niet meer bouwtechnisch aan het BouwbesIuit, maar stelt vast of het plan getoetst wordt met een geschikt en toegelaten kwaliteitsborgings-instrument en of de aangewezen kwaIiteitsborger erkend is om het bouwplan te toetsen met dat gekozen kwaliteitsborgings-instrument.

Zodra alles akkoord is bevonden, wordt de vergunning verstrekt (publiekrechtelijk akkoord). Hierbij kan zoweI de (particuliere) opdrachtgever als de aannemer als vergunninghouder optreden.

Kwaliteitsborger

Na de uitwerking van het ontwerp toetst de kwatiteitsborger het ontwerp aan

het Bouwbestuit en eventueeI aan andere (privaat overeengekomen) eisen en legt zijn bevindingen vast in het kwaliteitsborgings-instrument. Zodra hij heeft vastgesteld dat het aannemelijk is dat het bouwplan na oplevering aan het Bouwbesluit zaI voldoen, geeft hij zijn akkoord voor de start bouw (privaatrechtelijk akkoord).

Nadat de aannemer de voor genomen start bouw heeft gemeld bij de gemeente, kan de bouw daadwerkelijk starten. ln de bouw fungeert de kwaliteitsborger als opzichter die de kwaliteit van het te bouwen bouwwerk nauwlettend in de gaten houdt. Hij ziet erop toe dat de gebouwde kwaliteit daadwerkelijk voldoet aan de prestaties die in het geaccordeerde ontwerp zijn vastgelegd. Zijn bevindingen legt hij vast in het kwaliteitsborgings-instrument.

Als alles volgens afspraak verloopt, verstrekt hij na oplevering een verklaring met zijn akkoord aan de vergunning houder. De vergunninghouder meldt de bouw gereed bij de gemeente en overlegt de akkoordverklaring van de kwaliteitsborger. Daarnaast levert de vergunninghouder ook een As-built Dossier ten behoeve van het bevoegd gezag waarin de prestaties van het bouwwerk ten aanzien van constructieve veiligheid, brandveiligheid en energiezuinigheid duidelijk zijn beschreven. Dit is de basis voor de gemeente voor eventuele toekomstige handhaving van de bestaande bouw.

De bewijslast hoeft niet in dit dossier opgenomen te zijn. Die is immers geborgd door het akkoord van de kwaliteitsborger. Er is niet wettelijk bepaald via welke partij de vergunninghouder dit As-built Dossier ten behoeve van het bevoegd gezag aangeleverd krijgt. Dit kan via de architect, de kwaliteitsborger of via de aannemer worden geregeld. Het is verstandig hierover vooraf afspraken te maken.

As-built Dossier

Het As-Built Dossier ten behoeve van het bevoegd gezag is het enige dossier dat wettelijk verplicht moet worden samengesteld. Een compleet As-Built Dossier waarin de kwaliteit van het gebouw op alle gebouwaspecten is vastgelegd en gedocumenteerd is niet verplicht.

Met de omkering van de bewijslast bij de aansprakelijkheid, is het voortaan altijd de aannemer die bij een geschil moet aantonen dat het opgeleverde gebouw daadwerkelijk voIdoet aan de wettelijke eisen en eventueel aan de aanvullende eisen die privaatrechtelijk zijn overeengekomen. Denk bijvoorbeeld aan een laag-diktemeting voor schilderwerk, foto’s die aantonen dat de kopse zijden van kanaalplaten daadwerkelijk netjes zijn dichtgezet, een rapportage van een blowerdoortest, etcetera.

Het vastleggen van wat daadwerkelijk is gebouwd en het aantoonbaar maken van de gebouwprestaties die daarmee zijn gerealiseerd, biedt de aannemer een verkleining van zijn aansprakelijkheidsrisico. Mogelijk eist zijn verzekeraar dit ook van hem. Dit volledige As-Built dossier is in principe bedoeld voor de aannemer zelf, maar hij zou natuurlijk kunnen overwegen dit, uit oogpunt van transparantie, ook aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen.

Tools voor aantoonbare prestaties.

Om in een zo vroeg mogeIijk stadium te kunnen inschatten of voldaan kan worden aan de gebouwprestaties die gevraagd worden, is het van belang zo vroeg mogelijk in het ontwerpproces inzicht te krijgen in die gebouwprestaties. Van tevoren moet klip en klaar zijn of de gekozen ontwerpoplossingen, bouwtechnische oplossingen en installatietechnische oplossingen zullen leiden tot een gebouw dat voldoet aan de vereiste prestaties. ln toenemende mate zal de bouw daarom behoefte hebben om de prestaties van een gebouw reeds in de ontwerpfase aantoonbaar vast te leggen.

Daarvoor zijn praktische handvatten en alom geaccepteerde handreikingen nodig waarmee die prestaties kunnen worden vastgesteld. Denk aan het bepalen van de isolatiewaarde van afschotisolaties, het bepalen van de warmteweerstand van de volledige omhulling, het berekenen van de daadwerkelijke energieprestatie van een gebouw in kWh/m en het te verwachten maximale verbruik in de woning, of de bouwfysische prestaties van de bouwkundige aansluitingen, geluidwering, brandwerendheid, kans op binnenoppervlakte-condensatie, luchtdichtheid en Lineaire koudebruggen. Het zou goed zijn als de ontwikkeling van dit soort tools vanuit de markt de komende tijd verder zou worden gestimuleerd, zodat aantoonbaar goed bouwen straks niet meer geld hoeft te kosten dan het nu kost.

Bronnen en meer info:

                                            Tekst: ir. Aldo de Jong, kennisadviseur Bouwtechniek en bouwregelgeving bij SBRCURnet